Der Verkauf eines Hauses gegen Zahlung einer Leibrente ist sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ein Glücksgeschäft. Kennzeichen des Leibrentenkaufvertrages ist die Tatsache, dass der Käufer in regelmäßigen Abständen, etwa monatlich oder jährlich eine bestimmte Geldsumme solange an den Verkäufer ausbezahlt bis der Verkäufer stirbt. Das heißt, dass die Erben des Verkäufers keinen Anspruch auf weitere Zahlungen haben, außer dass bei Lebzeiten des Verkäufers noch Zahlungen offen gewesen waren.

Im Gegensatz dazu steht der (normale) Verkauf, bei dem der gesamte Kaufpreis üblicherweise auf einmal bezahlt wird. Bei beiden Arten des Verkaufes wird der Käufer jedoch sofort, das heißt mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer.

Welche Vor- und Nachteile sind hier abzuwägen?
Aus der Sicht des Verkäufers bietet die regelmäßige Zahlung eine Art Zusatzeinkommen und damit für das Alter eine Zusatzpension. Dieser Gedanke ist im Zeitalter der Rücknahme der staatlichen Sozialleistungen besonders interessant. Da die Zeitdauer in der diese Zahlungen erfolgen viele Jahre umfasst ist für den Verkäufer wichtig, dass die Zahlungen regelmäßig erfolgen. Selbst bei bester Bonität des Käufers müssen die Zahlungen daher unbedingt abgesichert sein. Insbesondere für den Fall, dass der Käufer in Konkurs oder Ausgleich geht ist diese Absicherung von großer Bedeutung. Diese Absicherung kann z.B. durch Eintragung eines Pfandrechtes für die wiederkehrenden Zahlungen im Grundbuch des verkauften Hauses erfolgen. Zahlt der Käufer seine Rate nicht, kann der Verkäufer durch dieses Pfandrecht wiederum auf sein früheres Haus mittels Exekution zurückgreifen. Ist der Kaufvertrag als vollstreckbarer Notariatsakt gestaltet, kann diese Exekution besonders rasch durchgeführt werden.

Eine weitere Möglichkeit der Absicherung besteht darin, dass der Käufer eine Bankgarantie vorlegt. Hier übernimmt eine Bank für den Käufer die persönliche Haftung dafür, dass dieser die Zahlungen regelmäßig und pünktlich leistet. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer das Geld direkt von der garantieausstellenden Bank verlangen.

Neben der Vereinbarung über die Höhe der wiederkehrenden Zahlungen ist auch die Vereinbarung einer Wertsicherung und/oder einer allfälligen Verzinsung besonders wichtig. Dabei wird in der Regel der österreichische Verbraucherpreisindex verwendet. Dieser bedeutet, dass bei einer Verteuerung der allgemeinen Lebensführung auch die Verteuerung, sprich Erhöhung der zu zahlenden Leibrente in eben diesem Ausmaß erfolgt. Damit wird versucht einer allfälligen Geldentwertung vorzubeugen.

Auch aus der Sicht des Käufers ist der Leibrentenkauf eine interessante Variante. Verlockend ist dabei natürlich die Tatsache, dass anstatt einer großen Geldsumme regelmäßig wiederkehrend nur ein verhältnismäßig geringer Betrag zu zahlen ist. Die Zeitdauer der Leibrentenzahlung ist jedoch völlig ungewiss und sollte daher bei der grundsätzlichen Kalkulation als sehr lange angenommen werden. Hat der Käufer keine große Geldsumme zur Verfügung, beziehungsweise müsste er diese zum größten Teil durch eine Bank finanzieren, ist die Leibrentenzahlung besonders interessant, so die Leibrente nicht zu hoch ist. Die Leibrentenzahlung erspart dem Käufer unter Umständen die nicht unbeträchtlichen Zinsen die durch die Bankfinanzierung anfallen würden, wenn der Kaufpreis auf einmal bezahlt werden müsste.

Andererseits kann durch eine überlange Lebensdauer des Verkäufers durch die vielen Leibrentenzahlungen letztendlich eine Summe entstehen, die über diese Zinsen hinausgeht, ja sogar den tatsächlichen Wert des gekauften Gebäudes übersteigt.

Wie auch beim Aushandeln des Kaufpreises (beim normalen Kaufvertrag) kommt daher dem Aushandeln der Höhe der wiederkehrenden Leibrente ganz besondere Bedeutung zu. Nur wenn diese Höhe sowohl für Käufer als auch für Verkäufer interessant ist, ist der Leibrentenkauf eine echte Alternative zum normalen Kauf.

Quelle:notar.at